Мы нашли на сайте торги.гов.ру отчёт об оценке квартала — и вот что там внутри.
Город ищет застройщика для старого квартала в самом сердце Воронежа — между Никитинской, Куколкина, 9 Января и Фридриха Энгельса. Аукцион — 13 апреля. Мы заглянули на сайт торги.гов.ру и нашли там кое-что интересное: полный отчёт об оценке территории, который мэрия заказала в октябре прошлого года. Эксперты изучили каждый из восьми участков квартала и вынесли вердикт — кто сколько стоит. Рассказываем, что они насчитали.
Этот квартал — не просто земля
Семь тысяч квадратных метров в Ленинском районе — это не окраина и не промзона. Это исторический центр. На территории квартала — четыре объекта культурного наследия: комплекс двух усадеб Клочковых середины XIX века, жилой дом конца XIX века, флигель инженера К. К. Гегера 1911 года и здание больницы сестёр милосердия Красного Креста 1893–1918 годов. Все четыре будущий застройщик обязан сохранить и отреставрировать. Рядом с памятниками — дома 1930-х, давно признанные аварийными. Никитинская, 41/2, 45 и 47/2 пойдут под снос. На их месте вырастет жилой комплекс — 16 700 кв. м, восемь этажей максимум, подземный паркинг. Под застройку отдаётся не больше 80% квартала, остальное — двор. Концепцию в октябре 2025 года одобрил губернатор на градостроительном совете. В январе 2026-го мэр подписал постановление об аукционе. Завершить всё планируют к октябрю 2033 года.
Что оценили и сколько насчитали
Перед торгами мэрия заказала независимую оценку. Её провело воронежское ООО «Оценка и консалтинг» — отчёт № 230-1к25, октябрь 2025 года, директор Е. С. Минеева. Документ теперь лежит в открытом доступе на торги.гов.ру. Оценщики разобрали квартал на части: восемь участков, каждый — с кадастровым номером, площадью и ценой. Вот что получилось:
Никитинская, 47/- 2,7 млн руб.
Никитинская, 47/- 1,5 млн руб.
Никитинская, уч. 45/- 2,8 млн руб.
Никитинская, уч. 45 — 1,5 млн руб.
Никитинская, 43/2 — 2,0 млн руб.
Никитинская, 47/2 — 3,4 млн руб.
Никитинская (без номера) — 2,0 млн руб.
Никитинская (без номера) — 7,3 млн руб.
ИТОГО — 23,1 млн руб.
Цена за сотку у всех восьми одинакова — около 326 тысяч рублей. Памятник архитектуры или аварийный сарай — оценщик не различал, ставка единая. Важная деталь: 23 миллиона — это не цена покупки земли. Это аренда за год. Столько заплатит победитель торгов за право здесь строить. Много это или мало? Трёхкомнатная квартира в этом же квартале рядом с Никитинской сегодня стоит около 35 миллионов рублей. Значит, застройщик закрывает годовую аренду выручкой от продажи двух квартир. Двух — из тех тысяч квадратных метров, которые он собирается здесь построить. Шаг аукциона — 1,2 млн рублей. Задаток — 23,2 млн рублей.
Был конкурс. И что?
История квартала началась задолго до апрельского аукциона. В 2021 году Воронежский союз архитекторов провёл открытый конкурс на лучшую концепцию реновации именно этого места. Заказчик — ООО «АИВ», призовой фонд — 600 тысяч рублей. Пятнадцать заявок, семь финалистов из шести городов страны. Архитекторы предлагали разное: кто-то — непрерывный фронт застройки по красной линии Никитинской, кто-то — закрытый квартал с приватным двором. Все семь команд сходились в одном: новая архитектура должна жить рядом с историческими памятниками, а не подавлять их. Победителям выдали призовые — 450, 200 и 100 тысяч рублей. По условиям с кем-то из финалистов должны были подписать договор на проектирование.
Должны были — но не подписали. В октябре 2025 года на градсовете у губернатора показали совсем другие рендеры — московской студии SON architecture. Как она оказалась в проекте и куда делись работы финалистов конкурса — ни в одном официальном документе не сказано. Заявки принимаются до 8 апреля. Торги — 13 апреля, Кольцовская, 45.
Алла Серебрякова, Марина Сабурова
