Яндекс.Погода

В курсе Новости Воронежа и области

Новости со всего Воронежа

7 Март, 2019

В администрации Воронежа высказались о строительстве дома, против которого выступают жители улицы Свободы

– Застройщик (ООО «Норма»)​ получил разрешение на строительство в этом месте многоквартирного многофункционального центра (до 3-х надземных этажей). Строят они на серьезном склоне. Порядок определения количества этажей на склоне прописан для каждой части здания отдельно. Что такое «часть здания» законодатель не уточняет, на практике мы говорим о том, что там, где есть переход этажности – вот это и есть часть здания, поэтому данное здание состоит из нескольких частей, состыкованных друг с другом.

В свое время жители обратились в суд с требованием отменить разрешение на строительство.​ ​ В суд ответчик не явился, и было принято решение не в его пользу – разрешение на строительство было отменено. При этом уже был возведен объект незавершенного строительства с зарегистрированным правом собственности. Застройщики доработали проектную документацию, заявились на получение разрешения на реконструкцию объекта незавершенного строительства, прошли очередные экспертизы, которые подтвердили, в том числе, соответствие этажности разрешенным параметрам. Оставался основной вопрос – застройщик в нижних этажах располагал квартиры, а СНИПы говорят о том, что в подвальных помещениях (то есть ниже отметки «ноль», отнесенных к подземным этажам) квартиры размещаться не могут. Застройщик устранил это несоответствие (поменяли с жилого на нежилое) и получил разрешение на реконструкцию, поскольку к заявлению были приложены все документы, предусмотренные действующим законодательством, – рассказали в мэрии.​ ​ ​ ​

Согласно​ данным публичной кадастровой карты портала Росреестра​ земельный участок площадью 4565 кв. м​ по​ ул. Свободы, 21 (кадастровый номер 36:34:0402009:386)​ учтен в государственном кадастре недвижимости с видом разрешенного использования​ «для малоэтажной застройки».

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж (далее — Правила), утверждёнными решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II, рассматриваемый земельный участок расположен в территориальной зоне Ж 2 «Зона малоэтажной смешанной застройки», которая выделена для обеспечения условий формирования районов преимущественно малоэтажной застройки с возможным размещением домов средней этажности для создания более компактной и разнообразной жилой среды и в целях формирования переходного масштаба застройки с ограниченным набором услуг местного значения.

​ В соответствии со ст. 20 Правил многоквартирные малоэтажные жилые дома относятся к основным видам разрешенного использования земельных участков в указанной территориальной зоне.

Согласно плана «Планировочная организация территории. Планируемое размещение объектов капитального строительства. Участки территории для подготовки документации по подготовке территории»,​ утвержденного в составе проекта планировки территории центральной части города Воронежа постановлением администрации городского округа город Воронеж от 28.04.2015 № 353,​ рассматриваемый земельный участок по ул. Свободы, 21 расположен на территории многофункциональной общественно-деловой зоны.​ ​ В перечне объектов капитального строительства рассматриваемый земельный участок обозначен под номером 15 (ул. Свободы, 11-13). При этом в отношении данного земельного участка установлено ограничение по этажности не более трех этажей.

Приказом заместителя главы администрации по градостроительству от 26.11.2014 № 1109 утвержден градостроительный план земельного участка​ ​ №​ RU​ 36302000 – 0000000000006219 по адресу: ул. Свободы, 21 (далее — ГПЗУ от 26.11.2014).

В настоящее время земельный участок по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 21, принадлежит ООО «Норма» на праве аренды согласно договору аренды от 26.02.2018 № 01-02/2018 сроком на 5 лет. Целевое назначение земельного участка – многоквартирные малоэтажные жилые дома, стоянки (гаражи) инди-

видуальных легковых автомобилей подземные, офисы. На указанном земельном участке расположен незавершенный строительством объект «Многоквартирный среднеэтажный дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой», который принадлежит ООО «Норма» на праве собственности (выписка из ЕГРН от 22.06.2018).

Правообладатель земельного участка обратился в администрацию городского округа город Воронеж с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства: «Реконструкция объекта незавершенного строительства «Многоквартирный среднеэтажный дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, 21» под малоэтажный жилой дом».

К заявлению прилагались документы, предусмотренные ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в том числе проектная документация, разработанная ООО ПИК «Электрон Плюс», экспертиза проектной документации, выполненная ООО «Проммаштест», ГПЗУ от 26.11.2014.

В соответствии с представленной проектной документацией​ ​ этажность реконструируемого незавершенного строительством объекта, в том числе Блока А, составляет 3 этажа, при этом за относительную отметку 0.000 принят уровень чистого пола, который соответствует планировочной отметке земли 154,55.

Количество этажей Блока А составляет 7 этажей, 4 из которых полностью отнесены к подземным на основании применения пункта Б.30 Приложения Б «СП 118.13330.2012*. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» (в ред. Изменения № 2, утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 876/пр), согласно которому при переменных планировочных отметках земли этаж считается надземным при условии, что более 60% общей площади помещений находится не ниже планировочной отметки уровня земли или необходимые по нормам эвакуационные выходы с этажа имеют непосредственный горизонтальный проход на отметку земли. Здание размещено на участке с уклоном. Планировочные отметки земли являются переменными. Для этажа на отм. -3.270 более 60% площади этажа находится ниже планировочной отметки земли, в связи с чем отнесение указанного этажа к надземным не представляется возможным.

Возможность применения данного пункта Свода правил, а также правильность его применения в отношении рассматриваемого объекта капитального строительства подтверждена экспертизой проектной документации.

По вопросу предельной высоты здания

Согласно прим. к п. 1.1 СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 высота здания определяется разностью отметок поверхности проезда для пожарных машин и нижней границы открывающегося проема (окна) в наружной стене верхнего этажа, в том числе мансардного. При этом верхний технический этаж не учитывается.

Указанный подход находит свое подтверждение и в СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, где в прим. к п. 1.1 указано, что высота жилого здания определяется в соответствии с определением по пункту 3.1 СП 1.13130.2009. Высота здания определяется высотой расположения верхнего этажа, не считая верхнего технического этажа, а высота расположения этажа определяется разностью отметок поверхности проезда для пожарных машин и нижней границы открывающегося проема (окна) в наружной стене. При отсутствии открывающихся окон (проемов) высота расположения этажа определяется полусуммой отметок пола и потолка этажа. При наличии эксплуатируемого покрытия высота здания определяется по максимальному значению разницы отметок поверхности проездов для пожарных машин и верхней границы ограждений покрытия.

Проектными решениями предусмотрена минимальная абсолютная планировочная отметка земли для проезда пожарных машин 152.80 (относительная отметка -1.750). В здании предусмотрено эксплуатируемое покрытие – терраса. Максимальная относительная отметка верха ограждения эксплуатируемой террасы +11.870. Таким образом, высота здания составляет 11,87+1,75=13,62 м и не превышает предельно допустимую высоту, равную 15,0 м.

Проектными решениями в блоке Б на отметках выше отм. +13.500 предусмотрено размещение венткамер и котельных.

Проектными решениями предусмотрена минимальная абсолютная планировочная отметка земли для проезда пожарных машин 152.00 (относительная отметка -2.550). Максимальная относительная отметка верха ограждения эксплуатируемой террасы +11.870. Таким образом, высота здания составляет 11,87+2,55=14,42 м и не превышает предельно допустимую высоту, равную 15,0 м.

По вопросу плотности застройки

В соответствии с п. А.1.7 СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. А п. 3.10 СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 указывает, что количество этажей здания – это количество всех этажей здания, надземных, подземных, мансардных, технических чердаков, за исключением помещений и междуэтажных пространств с высотой помещения менее 1,8 м и помещений подполья. При этом примечанием к данному пункту указано, что крышные котельные, машинные отделения лифтов, помещения венткамер, расположенные на крыше, в количество этажей не включаются.

Также применительно к п. Г.8 СП 118.13330.2012* Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменениями № 1, 2) указано, что отдельные технические надстройки на кровле (выходы на кровлю из лестничных клеток: машинные помещения лифтов, выходящие на кровлю; венткамеры и т.п.) в расчетное количество этажей не включаются.

Определение этажа здания представлено в п. 3.31 СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003: этаж здания – это пространство с помещениями между высотными отметками верха перекрытия (или пола по грунту) и верха вышерасположенного перекрытия (покрытия кровли). Из определения следует, что если в рассматриваемом пространстве отсутствуют помещения, то такое пространство не может являться этажом. Таким образом, терраса этажом не является.

Исходя из изложенного, при подсчете плотности застройки следует учитывать все надземные этажи без учета площади террас, кровли, венткамер, выходов на кровлю.

 

Еще читать:

Воронежцы попросили помощи у прокурора области: «Добились через суд отмены разрешения на строительство дома, а вице-мэр опять подписал документы»

Рубрика: Политика Сюжеты:

Поделись материалом в соцсетях и мессенджерах:

  • http://v-kurse-voronezh.ru/politika-novosti/58400 Воронежцы попросили помощи у прокурора области: "Добились через суд отмены разрешения на строительство дома, а вице-мэр опять подписал д

    […] В администрации Воронежа высказались о строительстве … […]

Читать еще